Как приобрести недвижимость в Болгарии

[ 6 февраля 2013 г. ]
Как приобрести недвижимость в Болгарии Практические советы тем, кто задумался приобрести недвижимость за рубежом, на примере Болгарии (из личного опыта Вари Давыдовой).

Часть 1. Правильный выбор - залог успеха.

Если вы задумались на тему покупки зарубежной недвижимости и решили, что это будет Болгария, первым делом надо познакомиться со страной. Особенно, если вы никогда там не были. Как минимум, с помощью Интернета. Максимум, это съездить и познакомиться с Болгарией лично - прокатиться по стране, особенно по тем местам, где бы вы хотели приобрести недвижимость. Для того, чтобы не удивляться почему это в Софии нет моря, а на Солнечном Берегу нельзя кататься на горных лыжах. Чтобы знать, что Болгария находится на Черном море, а не на Средиземном. А также, быть хотя бы в курсе, что в Болгарии три вида курортов:

  • Морские.
  • Горнолыжные.
  • Бальнеологические.

Если вы собрали достаточно информации и вас все устраивает, то можно переходить ко второму и самому важному этапу - определиться для чего именно вам нужна эта недвижимость. Что вы будете с ней делать после покупки. От этого зависит и вид недвижимости. Как известно, недвижимость в Болгарии бывает трех видов:

  • Курортная. Для отдыха на несколько месяцев в году.
  • Для ПМЖ. Для постоянного проживания вследствие эмиграции.
  • Инвестиционная. Для сдачи в найм и последующей перепродажи.
Как приобрести недвижимость в Болгарии Как приобрести недвижимость в Болгарии

Конечно, каждую из этих групп можно сдавать в найм и перепродавать, однако если совершить целевую покупку, то она на 90% выполнит свои задачи.

Затем вы должны четко себе представлять, сколько вы хотите потратить денег на покупку своей будущей недвижимости. Всегда надо исходить из своих возможностей и критично их оценивать с самого начала. На последние и единственные сбережения зарубежную недвижимость не покупают. И мучить риелторов просьбами найти вам студию на второй линии за 3000 евро это последнее дело. В лучшем случае, с вами никто не будет работать, в худшем, вас просто-напросто обманут. Настырные покупатели, ищущие халявы, как правило, находят только аферистов, на которых потом громко жалуются во все инстанции.

Изучите ценовой вопрос, прикиньте, сколько вы готовы потратить, посчитайте расходы на оформление сделки, налоги и дальнейшее содержание этой недвижимости. Это не должно быть слишком обременительно для вас, иначе такая недвижимость превратится в обузу и не принесет ни радости, ни прибыли. Небольшая статистика по ценам на болгарскую недвижимость за первый квартал 2012 года:

  • София - средняя стоимость одного квадратного метра 750 евро
  • Варна - средняя стоимость одного квадратного метра 750 евро
  • Бургас - средняя стоимость одного квадратного метра 650 евро
  • Пампорово - средняя стоимость одного квадратного метра 550 евро
  • Солнечный Берег - средняя стоимость одного квадратного метра 440 евро.
Как приобрести недвижимость в Болгарии Как приобрести недвижимость в Болгарии

Часть 2. Определяемся с видом недвижимости исходя из ее задач.

Квартиры в Болгарии называются апартаментами независимо от того как они выглядят. Апартаменты бывают: с одной спальней, с двумя спальнями, с тремя и так далее, студии и ателие. Также, бывает такая недвижимость как дом - (кышта), вилла, коттедж. Апартамент состоит из дневной комнаты с кухонным боксом и самостоятельными спальнями. Ванны в Болгарии редкость. Выделенных кухонь, в курортном болгарском строительстве нет. Такие квартиры встречаются только в городах, и чаще всего в советском жилом фонде. Поэтому студия это всего одна комната с кухонным боксом.

Довольно интересная категория ателие (по-болгарски). Ателие по болгарским законам не является жильем. Это, как правило, творческая мастерская. Конечно, ее можно купить и там можно жить, но получить визу собственника на основании документа о владении ателие - нельзя. Так как, официально будет считаться, что жилья как такового у вас нет. Многие продавцы об этом умалчивают, а некоторые даже и не знают этого.

Как приобрести недвижимость в Болгарии Как приобрести недвижимость в Болгарии

Курортная недвижимость.

Если вы решили купить апартамент лично для себя и своей семьи с целью выезжать сюда на летний отдых, то в первую очередь, надо определиться с курортом. Болгарское побережье делится на Северное и Южное. Это условное деление, разница в температурах воздуха пара-тройка градусов, но замечено, что на Северном побережье чаще идут дожди, однако и растительность там гуще и красивее. Курорт Золотые Пески находится на Северном побережье, а Солнечный Берег - на Южном. Есть еще масса черноморских курортов помельче, но не хуже, на мой взгляд, даже, лучше. Об их местоположении очень просто узнать из Википедии. Все что находится вокруг Варны - север. Все, что вокруг Бургаса, Созополя, Царево - юг. У севера и юга разные берега и пляжи - это важно учитывать. На юге пляжи длиннее и на 90% песчаные. На севере - наоборот. Покупая недвижимость для себя, выбирайте исходя из состояния своего здоровья. Что вам больше подойдет: сухая жара или влажная, то есть, север или юг. Сможете ли вы спускаться к пляжу с горки и подниматься обратно. Сможете ли долго гулять под открытым солнцем или вам нужны укрытия в виде деревьев. Нужны ли вам на море минеральные воды и термальные источники. Они есть на северном побережье. Выбрали курорт - выбирайте линию от моря. Само собой, что самая дорогая недвижимость в конкретном месте будет на первой линии.

Конечно, хорошо жить близко от моря. Однако тут надо смотреть, что за курорт. Если Солнечный Берег или Золотые Пески, то первая линия это очень шумно. Если Чайка, то там первая линия просто идеально. И так далее. Надо смотреть по потокам туристов.

Кстати, необходимо учитывать, что квартиры на верхних этажах в независимости от линии всегда стоят дороже себе подобных в этом же здании, потому что они являются видовыми. Также, всегда можно найти дешевую квартиру на первой линии по отношению к ценам в этом же здании - но эта квартира будет находится в подвале, то есть не видовая, зачастую с одним окном и без балкона. Конечно, видовая квартира с балконом всегда лучше, чем наоборот. На юге и без балкона просто трудно жить.

Поэтому, всегда надо вникать в образование цены конкретного апартамента исходя из общей ценовой политики комплекса, в котором находится данный апартамент. Попросту спросите, почему эта квартира самая дешевая в здании. Честный продавец всегда вам это объяснит. Нечестный - начнет выкручиваться и вы это сразу заметите.

Кстати, бальнеологические и горнолыжные курорты можно рассматривать по такому же принципу. Только там первая линия рассчитывается от подъемника (трассы) или минерального (термального) бассейна (источника).

Единственное верное правило при выборе недвижимости для себя - это прислушиваться к внутреннему голосу. Если вы зашли в апартамент и вам тут хорошо - это ваше. Если, что-то не нравится, не комфортно, даже не стоит вникать - это не то, что вам нужно. В данном случае нужно просто искать свое. Ведь вы будете отдыхать в этом месте, поэтому, вам должно быть тут комфортно несмотря ни на что.

Как приобрести недвижимость в Болгарии Как приобрести недвижимость в Болгарии

Инвестиционная недвижимость.

От совокупности всех характеристик апартамента будет зависеть его цена и его качество. А если вы делаете инвестицию для сдачи в найм, то это еще более важно. Тут уже местоположение апартамента должно быть наиболее выгодно по всем характеристикам. Поэтому, идеальная квартира для инвестиции, это (как говорят опытные риэлторы) апартамент с одной спальней на третьем этаже второй линии с видом на море. А в комплексе, где находится эта квартира, обязательно должен быть бассейн, лифт, охрана, ресторан, парковка и минимальная такса на содержание. Такую квартиру всегда можно будет максимально загрузить постояльцами и без особых проблем и потерь продать.

Недвижимость для ПМЖ.

Это самая простая категория, но, как ни странно, ее труднее всего купить иностранцу. Потому что риэлтерские агентства привыкли работать с курортной недвижимостью, а городской занимаются местные маленькие конторы, которые продают эту недвижимость своим соотечественникам. Недвижимость для ПМЖ отличается от курортной тем, что находится она в каком либо городе: Бургас, Варна, София и так далее. В Болгарии очень много маленьких городков, по своему размеру, напоминающих российские ПГТ и просто поселки. Я совершенно честно рекомендую для эмиграции Софию и Варну. Затем Бургас и Русе, и не рекомендую жить в селах, особенно если у вас есть дети или престарелые родители. Законному эмигранту довольно часто требуется посещать миграционные службы, которые есть только в трех городах страны, и то в Варне и Бургасе это софийские филиалы. Они принимают документы и отправляют их в Софию. В общем, эмиграция это тоже длинная и непростая тема. Другие причины: школы, больницы, работа (которой нет в селах), эмигрантские сообщества, культурно-просветительские организации. При выборе квартиры для постоянного проживания необходимо учитывать ее местоположение исходя из состава вашей семьи. Если у вас есть дети и вы намерены их отдать в школу - отталкивайтесь от школы. Если вы будете заводить машину, обязательно интересуйтесь наличием гаража и наземной парковки и входит ли это в стоимость апартамента. Важный момент - вид отопления квартиры. Дело в том, что в Болгарии не принято централизованное паровое отопление. «Парно» здесь есть только в крупных городах и то в некоторых районах на несколько домов. Стоит оно довольно дорого. Многие болгары на зиму перебираются жить в одну комнату и включают свою батарею отопления (там есть регулятор) только на пару часов ночью.

Также, стоит измерить квартиру. Дело в том, что в Болгарии метраж квартиры вовсе не соответствует сумме ее жилых и полезных площадей. В те метры, что вы покупаете будет входить ширина стен, доли подъезда и прочее. Этого совершенно невозможно избежать - тут нет ничего общего, то есть подъезд в равных частях принадлежит жильцам дома. Однако, бывают апартаменты в которых процент общих частей довольно маленький (до 20 %) и это значит, что основная часть полезной площади находится внутри вашей квартиры.

Варя Давыдова
Автор статьи:

Варя Давыдова

— ЖЖ автора varya-davydova.livejournal.com

Статья напечатана с сокращениями. Больше и подробнее на тему приобретения недвижимости в Болгарии читайте в ЖЖ и на страницах автора в интернете:
Правильный выбор - залог успеха
Выбор недвижимости исходя из ее задач
Документы - это важно
Агентство или застройщик

Список категорий в которые входит статья:

Национальные особенности  Культура  Путешествуем самостоятельно  

blog comments powered by Disqus